房屋新政多 成效待驗證

特首林鄭月娥上任3個月以來,在解決房屋問題上的動作多多,先是成立了「土地供應專責小組」,又推動「社會房屋共享計劃」,「港人首置上車盤」亦勢在必行;還有消息指當局將放寬未補地價居屋在市場放租。與此同時,去年底修訂的公屋「富戶政策」亦會在10月起實行,料為公營及資助房屋供應甚至私樓市場帶來衝擊。

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資深測量師邵志堯認為,一畢業就應該買到樓是錯誤觀念

不過,有迫切住屋需要並準備買樓的市民慨嘆,已等不及「首置」等資助措施落實,自求多福更實際。有分析亦認為,解決房屋問題沒有特效藥,政府需審慎考慮新措施的細節,長遠而言應重整置業階梯,滿足更多市民的居住需要。

迫切買樓市民:等不及「首置」
「80」後梁先生是一名普通白領,與父母和妻兒同住於何文田一個350多呎公屋單位。早前,他決定在附近區域購買一個實用面積僅300呎的私樓單位,與妻兒自成一家。
「其實一直都想買樓,尤其是結婚後,始終想有自己的住所。現在新的公屋『富戶政策』殺到埋身,為免影響父母,只好自己除名,提早實現置業計劃。」
房屋委員會去年12月通過修訂公屋「富戶政策」,由原本的「雙軌制」改為「單軌制」,即本來有關住戶需同時切合兩項條件,包括入息超額3倍及資產超額84倍,才需遷出單位,但現在住戶只要入息超額5倍或資產超額100倍便要搬走;在港擁有物業的亦要離開。按照規定,「富戶」需要在一年內遷出單位。
梁先生的家庭正好是「富戶政策」所針對的對象。不過,梁先生近來在搵樓過程中,發現目前350萬元以下的數盤已買少見少,經過一番尋尋覓覓,終於找到一個理想單位,雖然樓齡超過40年,但勝在保養維修做得好,不至太殘舊。
雖然即將榮升業主,但梁先生沒有太多的開心,一下子由公屋租戶「升格」為私樓業主,其經濟壓力倒是增添了不少。他們一家三口收入只是略高於全港家庭每月入息中位數,「原本每月交大約2000多元租,變成每月要用大約一萬元供樓,以後生活要再慳啲。」
林鄭月娥早前透露會在10月發表的施政報告公布「港人首置上車盤」詳情,協助年輕家庭置業。但梁先生坦言,沒考慮過申請,因為政府剛剛宣布有此政策,到真正落實可能是4、5年後的事, 「遠水不能救近火,我們的住屋問題就在眼前。」另外,林鄭表示會找新的土地來源推行「首置」,意味着可能是較偏遠地區,對於希望繼續住在市中心的梁先生來說, 「首置」的吸引力又減少了。

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「社會房屋共享計劃」由政府推動並社聯主辦,可助改善低收入市民居住環境

「富戶政策」或加劇房屋問題
梁先生從公屋單位除名後,由於沒有合適的房屋資助措施,而被迫進入私樓市場;同時,他的父母仍住在原有單位,沒騰出單位之餘,更變成了「寬敞戶」,反映新「富戶政策」其實並不一定有助解決房屋問題。
事實上,類似梁先生的個案很可能只是冰山一角。根據房委會資料顯示,目前有超過20萬公屋住戶每兩年需要申報入息及資產。
公屋聯會總幹事、房委會資助房屋小組委員招國偉接受訪問時表示,「富戶政策」的原意是為了善用資源,但實際上未必可以如房委會所預期的「收得一間得一間」,反而可能會製造一些家庭矛盾和住戶分拆的要求,變相使房屋需求增加。
「新政策只提出富戶要離開公屋,卻沒為他們提供出路,以前會有居屋和資助房屋讓富戶去買,現在居屋是有,但數量和價格都不理想。」招國偉補充說,還有一類是低入息、高資產家庭,特別是老人家過去儲了點錢,但家庭收入仍然很低,若要這類家庭離開公屋,去買資助房屋或私樓,雖然他們可以負擔首期,但要他們繼續供樓,並不現實。
「首置」計劃可辨自住或投資需求至於林鄭月娥早前提出的另一項房屋新政策「首置」計劃,資深測量師邵志堯告訴記者,他估計政府會將受助對象的家庭入息限額定在大約5至8萬之間,跟以往的夾屋計劃標準相若,但他認為不適合定得太高, 「若超過這上限,比如說十萬元,就要考慮這類家庭是否還需要幫助置業。」
邵志堯認為, 「首置」計劃可測試港人想滿足的究竟是住屋還是投資需求。「如果『首置』計劃一點投資成份都沒有,而排隊申請的人不多,便證明那些不是居住需求,而是投資需求,若仍吸引很多人申請,那就代表住居需求很大。」他認為,上述兩種情況都值得關注,並認同政府不應該照顧市民的投資需求。

「房屋共享」計劃遲到好過冇到
有人盼望「上車」做業主,亦有人等着「上樓」住公屋。惟公屋輪候時間一再延長。有見及此,政府早前推動「社會房屋共享計劃」,由社聯主辦,旨在通過募集社會上閒置的房屋單位,為輪候公屋或有其他過渡住屋需要的基層人士提供多一個選擇。
這計劃為期3年,目標是提供500個單位,預計惠及1000個住戶。租金水平則介乎綜援的租金津貼最高金額及公屋租金,同時參考房委會租金援助計劃,租金不超過租戶入息25%。

政府宜增資金支持
招國偉形容,該計劃是「遲來的春天」,在民間早已有很多討論,只是上屆政府遲遲不推動,但遲來總比沒有好,在公營房屋供應量仍處於低水平的情況下,可紓緩部分市民的住屋壓力。
但他補充說,政府只擔當牽頭人以及與發展商穿針引線的角色,難免予人覺得將責任推給民間。
若政府提供多點資金等方面的支援,會更理想。對於有消息指,當局將放寬未補地價居屋在市場放租,讓業主以相宜價格將單位租給弱勢社群,招國偉認為,出租對象可以是輪候社會房屋已有一段長時間的人。租金方面,定在市值的一半會較合理。若租金定得太低,會減少業主參與的誘因。

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資助房屋小組委員招國偉指,目前居屋供應數量和價格都不理想

公屋聯會:長遠應重整置業階梯
對於新一屆政府近來推出的一系列房屋政策,招國偉認為,要幫助低收入市民安居,大幅興建公屋是必須的,惟土地供應有限,而有關房屋措施「只能止咳,無法把病根治」。他指,現在置業階梯較為狹窄,主要是公屋、居屋、私樓共3級,尤其是居屋和私樓之間的差距相當大, 「林鄭提出的重建置業階梯,在我們的立場,應該提供向上流動的階梯,而過渡性房屋部分應該着力多一些。」

畢業就買樓觀念錯誤
邵志堯則指出,現時本港面對的住屋問題,某程度上與港人的觀念有關, 「之前政府或傳媒給了市民一個錯誤觀念,認為一畢業就應該買到樓,而且拿着中位數的收入就可以買到樓,這完全錯誤!」
邵志堯舉例說,一個4人家庭的收入若只有約2.5萬元,應該申請公屋,而不是去買私樓,因為按照他們的經濟能力,是很難負擔沉重的供樓壓力。他強調,市民一畢業就要買樓的錯誤觀念必須糾正。



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