黃江天:「生人霸死地」符合《基本法》保護私產的權利嗎?

報章不時會看到有關於逆權侵佔的法庭新聞。所謂逆權侵佔(adverse possession)是普通法侵權法的法律概念,指土地的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的興訟時限即終止,該佔用者不需付出任何代價,便成為該土地的合法新業主。可以中文詞彙 「鵲巢鳩佔」或俗語 「生人霸死地」來形容之。

通過逆權管有而取得土地的基本規則,見於《時效條例》(第347章)和相關的案例。根據條例第7及17條,若官地被逆權管有超過60年,又或者私人土地被逆權管有超過12年,原土地擁有人將喪失追討土地管有權的權利,而逆權管有人則成為新業主。最古老的案例,可追溯至1877年的Adnam v Earl of Sandwich[(1877)2 QBD 485]。這個古老法律概念理據包括:防止陳舊的申索、避免土地不被開發和荒廢、便利非註冊土地的物業轉易等。法庭為了平衡擁有人本身的利益以及土地的不被荒廢的目的,在處理每一宗案件時,都對擅自佔用人一方有相當高的舉證標準。2014年法律改革委員會建議,修改《時效條例》以平衡原業主與佔用人的權益,將12年時限降至10年,即分拆為兩部分變為10+2年,佔用人要在最後的兩年通知原業主,兩年內無反對才可申請為新業權人。

歐 盟 案 例 JA Pye (Oxford) Ltd v the United Kingdom,歐洲法院曾以4比3裁定英格蘭的逆權管有法律(《1980年時效法令》(Limitation Act 1980) 和 1925 年 土 地 註 冊 法 令 》 (Land Registration Act 1925))剝奪了原告人的土地業權,破壞公眾利益與原告人安寧地享用其財產的權利之間的恰當平衡,違反《歐洲人權公約》。因《公約》第一號議定書第一條規定: 「每個自然人或法人均有權安寧地享用其財產。除非是為了公眾利益並符合法律與國際法一般原則所規定的條件,否則任何人不得被剝奪財產。

英國政府不服,要求歐洲人權法院由17名法官組成的大審判庭重審。法院在2007年8月30日的判決中,以10比7裁定時效期本身以及業權於時效期完結時終,均涉及到整體公眾利益,與公約並無牴觸。

《香港基本法》第6條和第105條明文規定:「香港特區依法保護私有財產權。依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。」現有的逆權管有法律原則是否符合《基本法》?

在裕傑發展有限公司訴律政司司長及其他人(Harvest Good Development Ltd v Secretary for Justice and others)一案中([2006]HKEC 2318),法庭曾考慮關於逆權管有的條文是否合憲。在Chan Tin Shi案(終審法院的決定,(2006) 9 HKCFAR 29)中敗訴的紙上擁有人要求律政司司長採取措施廢除《時效條例》第7(2)及17條或以其他方式使上述條文符合《基本法》,並且恢復他們的財產權或對他們因為上述條文的施行而被剝奪的財產給予足夠的補償。

夏正民法官認為香港沒有業權註冊制度,條例第7(2)及17條所載的逆權管有機制,明顯是為達到合法目的而設,裁定其條文符合《基本法》第6條和第105條。

黃江天:法學博士、仲裁員、調解員、憲法與基本法研究專家



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